Главная/ Статьи

Статьи

Foto
Учимся правильно оформлять договор долевого участия
Договор долевого участия (ДДУ) – основной документ, который определяет права и обязанности покупателя и застройщика. Он помогает разрешать проблемы и находить ответы на возникающие вопросы. Важно понимать, что ДДУ не делает вас собственником недвижимости. Полноправным владельцем вы станете после регистрации права собственности. А это произойдёт, когда дом будет сдан. Тогда вы сможете распоряжаться квартирой по своему усмотрению: обменять ее или сдать в аренду, прописаться или сделать перепланировку. Чтобы добраться до конечного пункта без проволочек, необходимо правильно составить ДДУ. Почему ДДУ Если девелопер предлагает оформить ДДУ, а оплату произвести после регистрации, можно расслабиться, всё в рамках закона. Если вам предлагают заключить другой договор (купли-продажи, ЖСК, или инвестирования) — возможно, есть проблемы, не позволяющие застройщику исполнять 214-ФЗ. Достоинства договора долевого участия: Заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Заявление на государственную регистрацию подается обеими сторонами сделки. Сразу после регистрации договора земельный участок, принадлежащий застройщику, находится в залоге у дольщиков. Это обеспечивает их права, если девелопер не исполнит обязательства. Государственная регистрация защищает права дольщиков, так как исключает «двойную продажу». Дольщик может распоряжаться недвижимостью уже во время строительства, например, переоформить права на другого человека (договор уступки прав). При этом застройщик сохраняет свои обязательства. До подписания договора Проверьте, что застройщик владеет земельным участком, на котором строит, либо на праве аренды, либо на праве собственности. Сделки с землёй должны регистрироваться в обязательном порядке. Если решите это проверить, обратитесь в Росреестр с соответствующим запросом. У застройщика должно быть разрешение на строительство, которое можно найти на его официальном сайте. Оно выдаётся на дом, а не на фундамент, нулевой цикл и так далее. Посмотрите на срок действия разрешения. Так вы узнаете, сколько времени у застройщика до сдачи объекта. Изучите проектную декларацию, заключение экспертизы проектной документации, способ обеспечения исполнения обязательств застройщика по ДДУ, проект ДДУ. Указанные документы застройщик обязан выложить на своем официальном сайте. Если эти пункты в порядке, переходите к договору. Какие документы нужны, чтобы заключить ДДУ Пакет документов зависит от того, какая форма оплаты Вам подходит: 1. Если у Вас 100% оплата или рассрочка от застройщика (без участия банка) вам достаточно предоставить только паспорт(а) и ИНН. 2. Если у вас ипотека, сделка с использованием средств материнского капитала и т.д., то дополнительно нужно предоставить соответствующие одобрения, сертификаты и т.п. Перед заключением договора уточните у застройщика какие бумаги понадобятся. Главные пункты договора долевого участия Предмет договора – передача объекта недвижимости в указанный срок. Любые другие договоренности – об инвестициях, совместном финансировании строительства, уступке права требования, – не имеют отношения к ФЗ 214. Застройщик обязан указать полную информацию об объекте – кадастровый номер участка, проектную площадь квартиры и ее номер, этаж, подъезд, планировку, количество комнат. Срок передачи квартиры указывается один для всех дольщиков. Договор долевого участия действует до исполнения сторонами обязательств. Стоимость квартиры и порядок внесения платы. По закону, полученные застройщиком средства должны использоваться исключительно на строительство конкретного дома. Кроме того, оплатить долевое участие можно только деньгами и только после государственной регистрации договора. Невозможна оплата договора путём выполнения работ, оказания услуг, поставки материалов. Гарантия отсчитывается с момента передачи объекта дольщику и составляет как минимум 5 лет на саму квартиру и как минимум 3 года – на инженерное и технологическое оборудование. Ответственность застройщика при нарушении обязательств перед дольщиком и условия расторжения договора. Страхование гражданской ответственности Застройщика. Это общие пункты, которые обязательны. Есть ещё три момента, на которые стоит обратить внимание. С кем вы заключаете договор Под термином «застройщик» в тексте договора выступает строительная компания, на которую составлена проектная декларация и выдано разрешение на строительство. Договор от лица застройщика подписывает руководитель или менеджер по доверенности. Документ, на основании которого действует подписант, указывается в договоре. Предпочтительнее первый вариант, с подписью руководителя . Если продажу осуществляет посредник, к договору прикладывается документ, подтверждающий, что застройщик делегировал данной компании полномочия по продаже. Площадь квартиры В договоре фиксируют площадь квартиры, а также размеры лоджий, балконов и террас. Проверьте, как прописана доплата за лишние квадратные метры, если по результатам обмеров квартира окажется больше, чем в договоре. И возмещает ли застройщик разницу в цене в случае уменьшения площади. ФЗ 214 не запрещает вносить в договор пункт об изменении цены. Посмотрите, что написано по этому поводу в вашем ДДУ. Финансовые условия В договоре указывают цену объекта, лучше если это сделано в рублях. Стоит вписать, в какие сроки и за счёт каких средств — собственных или кредитных — оплачивается покупка. В ДДУ фиксируют, кто регистрирует права собственности и несёт сопутствующие расходы. Посмотрите пункт, в котором указано, с какого момента дольщик оплачивает коммунальные услуги. Застройщики нередко пишут, что бремя обязательных платежей ложится на покупателя сразу после ввода дома в эксплуатацию. Лучше, если коммунальные вы будете оплачивать после передачи объекта недвижимости по акту. Если потребуются доработки, между этими датами может пройти какое-то время. Если какие-то пункты договора долевого участия вызывают у вас сомнения, покажите его независимому юристу, который изучит документ и поможет снизить риски. Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком и внесите изменения в договор — это совершенно нормально. Помните, что любые моменты, которые не описаны в договоре, трактуются по умолчанию согласно действующим законам (214 ФЗ и закон о защите прав потребителя), которые, как правило, работают в пользу покупателя. С проектом Договора долевого участия (ДДУ) можно ознакомиться в разделе \"Документы\".
Подробнее